الإيجار المفضي لتملك العقار
عقد الإيجار المفضي لتملك العقار هو من العقود المنظمة بمقتضى الظهير الشريف رقم 302-03-1 الصادر بتاريخ 11 نونبر 2003 والقاضي بتنفيذ القانون رقم 00-51.
ويقصد بالإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة التي تتكون وجوبا من جزأين: مبلغ متعلق بحق الانتفاع من العقار والآخر يتعلق بالأداء المسبق لثمن تملك العقار.
وعقود الإيجار المفضي إلى تملك العقار، يجب أن تحرر بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ من طرف معني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانون تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.
ويتحول الإيجار إلى تملك للعقار حسب مقتضيات المادة 15 من القانون رقم 00-15 بمبادرة البائع ثلاثة أشهر قبل حلول تاريخ حق الخيار. إذ يتعين على البائع أن يطلب من المكتري المتملك بواسطة رسالة مضمونة مع الإشهار بالتسلم، ممارسة حقه في تملك العقار محل العقد داخل الأجل المتفق عليه.
وإن إبرام عقد البيع النهائي لا يتم إلا بعد أداء المبلغ المتبقي من ثمن البيع المتفق عليه في عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار.
ويبرم هذا العقد وفق نفس الكيفية التي تم بها إبرام عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار.
وفي حالة رفض البائع إبرام عقد البيع النهائي لسبب من الأسباب في أجل أقصاه ثلاثين يوما من توصله بإنذار بقي دون جدوى، يمكن للمكتري المتملك الذي أدى ثمن البيع كاملا اللجوء إلى المحكمة لطلب إبرام عقد البيع النهائي.
ويعتبر هذا الحكم القاضي بإتمام البيع بمثابة عقد بيع نهائي.
وقد يتم فسخ عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار في الحالات التالية:
1 ـ في حالة فسخ العقد لأسباب منسوبة إلى البائع يحق للمكتري المتملك استرداد المبالغ المؤداة بالتسبيق عند الاقتضاء والوجيبة المؤداة مسبق لاقتناء العقار مع تعويض قدره 10 في المائة من المبالغ المسترجعة، كما يتم إرجاع هذه المبالغ داخل أجل أقصاه ثلاثة أشهر بعد فسخ العقد، ولا يجوز للبائع المطالبة بإفراغ المحل إلا بعد سداد المبالغ المؤداة من طرف المكتري المتملك.
2 ـ في حالة فسخ العقد من طرف المكتري المتملك لا يستفيد هذا الأخير من أي حق في البقاء في المحل ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
3 في حالة عدم تنفيذ المكتري المتملك للالتزامات التعاقدية المتعلقة بالتسبيق عند الاقتضاء والوجيبة وكذا التحملات المستحقة، يمكن لرئيس المحكمة الابتداء بوصفه قاضي المستعجلات إصدار أمر بفسخ عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار وإفراغ المكتري المتملك بوصفه محتلا بدون سند أو قانون. ويظل المكتري المتملك ملزما بأداء المبالغ المستحقة مع تعويض قدره 10 في المائة من هذه المبالغ.
الأجوبة للأستاذ عبد الإله لحواض محامي عن هيئة الدار البيضاء
